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南沙脱离广州 再造生态新特区

中国花木05月29日资讯：本站从搜狐焦点获悉 2004年广州市公布的《南沙地区发展规划》中，对南沙将相应的钳口装入上、下钳口座中的定位修改为：报导称产业发展坚持 生态优先 的发展战略，注重生态环境建设和区域可持续发展，遵循 统一规划、分期实施、重点突破、滚动开发 和 产业起步、项目带动 的基本思想，发展 大工业、大物流、大交通 。

2008年9月的《广州南沙岛分区控制性详细规划(修编)方案》和《广州南沙黄阁分区控制性详细规划(修编)初步方案》。将南沙区重新定位为中部产业-生活综合服务区。2008年10月18日，国务院批准设立广州南沙保税港区，成为我国第十个保税港区。2008年12月，《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008年-2020年）》通过国务院批准并开始实施。广州南沙区与深圳前海地区、珠海横琴新区一同被列为三大重点开发建设与合作区耀花豆。

2009年6月8日，《广州市建设现代化产业体系规划纲要（2009年-2015年）》指出，南沙要加快完善基础设施配套，打造华南地区国际化临港经济中心。2010年2月，南沙又公布了《广州南沙龙穴岛分区(港区)控制性详细规划》，确定龙穴岛分区的功能定位是以外贸集装箱运输为主，相应发展保税、物流、商贸等功能，并结合临港工业开发承担大宗散货的运输，从而提升广州港的吞吐能力。2010年4月7日，旨在推进珠三角新一轮大发展的《粤港合作框架协议》和《关于穗澳共同推进南沙实施CEPA先行先试综合示范区合作协定》在北京签署，南沙被《协议》列为三大重点合作和开发建设区域之一。

2011年3月5日,国家 十二五 规划纲(2011年-2015年)要中，广州南沙新区被列入国家深化粤港澳合作的七大重点项目之一，并将南沙新区开发定位为：打造服务内地、连接香港的商业服务中心、科技创新中心和教育培训基地，建设临港产业配套服务合作区。作为广州实现由沿江城市向现代化滨海新城转变的希望所在，南沙的历史定位曾反复摇摆。从 小南沙 时代的旅游休闲，到 大南沙 时代的重化工、装备与造船基地，再到十二五规划的临港产业配套服务合作区。一次次蜕变和反思后，如今南沙的定位能否日益清晰。

资深房地产专家谢逸枫表示，随着南沙写进国家十二五规划和港澳合作越来越密切及周围国家的投资关注，商业合作，南沙区政府24个项目推介的启动等上升到国际开发策略的层面，2011年，南沙是下一个热点区域，未来十年将进入高速度开发与建设及投资期。从南沙区域位置和区域规模及资源看，南沙是具备打造国际化新区域的条件。

首先从战略规划上看，已经上升到国家级了，十二五规划把南沙提高了定位和扩大发展空间。国家 十二五 规划纲要明确要将南沙新区打造成服务内地、连接港澳的商业服务中心、科技创新中心和教育培训基地，建设临港产业配套服务合作区。2011年 两会 期间，省委书记汪洋明确表示，要 以南沙新区为突破口，再造一个新广州 ，广东省明确在南沙建立实施CEPA先行先试综合示范区，广州南沙在落实穗港合作过程中起着举足轻重的作用。

其次从个南沙有地理位置和面积看，广州南沙地处珠江三角洲经济圈的地理几何中心，面积528平方公里(其中陆域面积338平方公里)，方圆60公里范围内囊括珠三角和港澳地区的14个大中城市，是联结珠江口两岸城市群的枢纽性节点。南沙规划区总用地797平方公里，其中陆地面积585平方公里，按照环境容量预测，南沙地区规划人口规模宜控制在100万人，南沙开发区规划人口规模宜控制在60万人。而最新公布的第六次人口普查数据显示，南沙区目前的人口只有不到26万人，是广州人口最少的行政区，平均每平方公里只有493人。根据广州市的规划布局，从一个临江城市转变成一个沿海城市是其战略中最为重要的一部分。而南沙新区，作为广州唯一的入海口，自然而然会成为 十二五 规划的重点治理目。

最后从南沙的资源看，靠海，离港澳近，水路不到2小时；有港口码头；有丰富的生态资源，珠江和超大面积湿地公园；有发展滨海新区的潜力；有保税区；有良好的工业基础；况且南沙面积比澳门大二十倍，为什么澳门可以发展起来和繁荣，而南沙不能。因此，南沙发展隐藏着无限的前景和发展的潜力，关键是如何挖掘南沙的潜力，创造发展南沙的前景？

资深房地产专家谢逸枫指出，南沙发展了10年为什么还是一个空城，目前南沙有什么东西呢？在颇具有南国滨海风光的南沙，我们在南沙新区能够看见,南沙十九涌，百万葵园，一条长长的珠江，一个有待于通港的港口码头和在规划的南沙疏港铁路，南沙科技馆，以及单身的南沙保税港区，一片片茂盛的蕉林、荔枝园，散落的小型企业工厂，一条南沙港快线和地铁四号线，孤单的南沙行政大楼，建设状态成片的住宅小区，高空置率的新房，漂亮的售楼部等，破旧或更新过的杂乱居民群房，稀少的人口，肥沃的农田，还有一条条充满花香的羊肠小道或农田小路，说明南沙新区依然是一个处于开发状态的新区，离广州另一个成熟的市区距离非常遥远。另外，通过一系列的城市景观和建筑物及区域人口和商业等交通的因素，说明南沙城区处于城市化过程，一只脚走在城市化路上，一只脚还在农村。

资深房地产专家谢逸枫表示，过去十年，我们依然停留在工业化发展路上,南沙新区的建设与珠江新城及华南新城等亚运新城相比较，南沙新区建设速度犹如乌龟与兔字赛跑。目前南沙不仅面临着公共配套不足，人气不旺，交通不方便等困难,还面临 空城 的尴尬。首先南沙规划定位反反复复不确定性,导致产业定位不明确和开发建设及投资计划缓慢，招商失败是必然的。其次南沙先天 人气地广 ,商业发展困难，留不住人，外来流动人口是匆忙的过客。由于缺少基本的居住生活配套，楼盘空置率高。再次是政府市交通和商业等基础设施及资金投入缓慢，导致南沙发展落后。最后是公共设施生活配套长期短板，过去主要集中于发展工业，使得南沙公共服务配套设施严重滞后，对南沙的居住氛围培育造成较大负面影响。

十年发展,南沙为什么仍是一座孤独而寂寞的新区 空城 ？这是值得政府反思与自我检讨的问题。过去南沙十年发展，一直存在一个误区，单向型产业结构导致南沙 被抛弃 十年，而偏重轻工业和重工业，不重视第三产业和忽略商业及服务业等金融业的发展，导致南沙经济发展缓慢，产能贫乏，产值下滑。没有石化和钢铁两大支柱产业的南沙，汽车业竟成一枝独秀，港口码头和物流业成为副业。不改变这种 发展定位和思想 ，南沙未来十年还是一座新区 空城 。因为工业化不等于城市化，城镇化不等于城市化，南沙要走出这个误区，否则一条路必然黑到底。

资深房地产专家谢逸枫认为，其实今天反反复复讲这么多的问题，就是给南沙的定位和规划及发展产业的不确定，定位和规划及产业不确定的因素就是中央不给实际上的政策，仅仅是口头上的政策。中央不给具体的政策，广州市政府再怎么折腾，也折腾不出来一个国际化的新区，所以就是这样子的规划，反反复复就导致南沙新区的前景不明朗，投资计划非常的缓慢，必然导致招商失败。

南沙区域是先天性的，人气稀少，地域广大，这个是南沙的特情，所以商业发展就留不住人，而且流动人口基本上是过客，这就是由于缺少基本的生活配套，还有楼盘空置率高，这些不能怪开发商，这个跟市政配套不完善也是有关系的，这就影响到南沙走向网纹草新区的发展，而且公共设施的缓慢就是过于集中工业化，工业化是不能带来所谓的公共配套服务，这个是不能的，只能是提高经济效益为政府增加财政收入，这对南沙的居住氛围有负面的影响力。

资深房地产专家谢逸枫认为，从2000到2010年南沙是像空城一样，这个是值得政府反思和检讨的问题。所以要改变单向性产业结构。如果是没有石化或者是钢铁这两大支柱产业的南沙还能做什么。产业单一，导致工业结构不合理，汽车产业从2010年经济的收益和产值来看，是一枝独秀，就像房地产一样，港口、码头、物流业，虽然在南沙有先天的优势，但是成了负业这就是很矛盾的，所以必须要改变发展定位的误区和思想，工业化不等于城镇化，城镇化也不等于城市化，其实南沙一只脚还在城镇和农村走，而且城镇化的过程会非常的缓慢。

南沙有着生态资源和无污染的南沙空气及湿地公园等环境优美，是定居养老的宜居最好地方，可以开发养生地产项目。但是缺乏好的医院和离市中心医院太远及交通不方便等因素。因此，能否通过房地产开发模式，解决配套和交通及人口不足的问题，同时增加政府财政收入。南沙有港口码头，不仅靠海，离香港、澳门才2小时不到，发展商业最合适。但是缺乏连接南沙与港澳的高铁或大桥，由于南沙基础设施和商业配套的落后，人口稀少和消费力不足等因素。

因此，能否在南沙建立一个新特区、通过发展商业和海上生态旅游及商业等金融服务业，解决经济增长的问题。或者是考虑到南沙的特殊性，把南沙作为购物或投资的免税新区，把消费力从港澳羊肠菜转移到南沙。同时，南沙作为房价低位和偏僻的新区及发展的需要，可以考虑把南沙房产限购政策取消，将广州市好的医院和学校及商业搬到南沙，鼓励在南沙投资和居住。

当务之急是通过国家开发战略,加快南沙经济发展,整合产业提升南沙的人气，通过配套升级改善南沙的人居环境，让更多的人来南沙投资,消费,工作,娱乐,在南沙安居乐业。一方面是中央政府的承诺很难兑现，中央的具体政策没有给到广东。另一方面，改变目前工业低产值的发展思想，提高产业附加值，大力发展商业、金融业、旅游业，房地产业，服务业，甚至发展总部经济等第三产业。

资深房地产专家谢逸枫指出，从目前南沙的内部资源作为启动开发的模式比较困难。从南沙目前面临的困境与问题看，借住外向型的力量作为启动开发的模式是最好的办法。因此，必须通过提高南沙的规划和定位及功能等整合产业，中央给出诱惑国外投资客1、放油：和商家及国外合作机构的政策，给南沙创造腾飞的翅膀。而广东省政府和市政府务实的态度和给出优惠更加的政策，给南沙创造腾飞的平台。

资深房地产专家谢逸枫认为，南沙脱离广州，再造广东一个新特区是未来发展方向。但是脱离之后，怎么南沙经营和管理，南沙与广州是什么关系，是解除经济管理关系，还是脱离行政管辖关系，是值得思考的问题。比如深圳特区和厦门特区及天津特区的形式是可学习的。

不过，南沙现在从广州分离出去，暂时不合适。如果一旦分离，资源和政策及人口等消费力问题无法整合，可能面临着南沙是一个孤城或者是空城的现象。尤其是南沙当前特殊的情况，地大人少，基础产业薄弱，产业结构单一，消费力和人口及资金及投资转移困难的情况下，除非在产业结构、资源分配合理，人口和消费力转移到50万-100万，具备一个小城市的人口和消费力的规模时，比较合适。目前南沙需要广州这个靠山，还需要广州这个父亲，还不到脱离父子关系的时机。

资深房地产专家谢逸枫表示，南沙要发展成国际化新区，首先要有中央的政策支持，虽然国务院把南沙写进十二五规划，而广东省政府和市政府及区也反反复复给南沙的规划和定位及发展建议，不下十次，却没有明确的讲，南沙的定位和规划及如何发展的问题，做出可操作性的说明。首先，中央给的政策仅仅是一个提纲和规划草案，根本没有具体的政策和落实的配套细则及具体的实施方案。

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其次，地方政府由于没有得到中央给的政策文件，所谓的设立新特区；联合国常设机构；国际航运交易所；总部基地区；投资和购买物品及购买房产免税区都是不太可能的。最后，中央给一定的财政，解决基础配套和公共设施的问题。关键是中央给的政策，应该是看得见，摸得着的政策和文件，而不是一个提纲和草案，要不，地方政府根本没办法实施和开展。所以必须要有中央的具体政策支持，否则，靠地方政府再折腾三十年，甚至一百年也发展不起来。

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